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　　收房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从收房视角，为大家实景呈现西安各小区交付实景，让你买房后更懂收房！

　　作为最早进入港务区的开发商，枫林九溪从萧条熬到了高光，大盘体量占尽地利，但在很长时间，相比大热的未来城市，全运村，奥体壹号等，关于枫林九溪的消息却很少；

　　即便是市场大热时期，华润万人摇，绿城千人摇，九溪却依旧平销，在奥体的配套加持下，热度失灵了？

　　但房子本身盖得不错，国企交付，用料工艺还是看得出来的，典型如高新地产，经发，蓝溪本身景观发挥中规中矩，公区、内装在这个价位算中上水平，买到不亏；

　　搜索枫林九溪，更多看到的都是临河二手房的中介宣传，同样是奥体C位，为什么枫林九溪多年不火？

　　枫林九溪进港务的时间很早，在奥体还是农田的2014年，当年除高新地产外，港务区能看到的商品房也就是临河的陆港金海岸，那个时期，住宅是可以贴着河盖得；

　　当年的浐灞多是荒地，港务更是原始，枫林九溪400多出头，涵盖别墅，洋房，也是卖了很多年，18年以后，随着西安房价上涨，奥体规划出炉，港务迎来巨变时期；

　　枫林九溪拿地早，又是500多亩的大盘，必然也占尽了房价地利，成为周边最早交易的二手房小区，此后中粮，融创，绿城，华润等陆续进入奥体开发，以全运会为契机，奥体在城市界面，配套密度上到了新高度；

　　枫林九溪由于拿地早，剩余空地多，在此后又陆续推出兰溪，岱溪，漪溪等地块，房价也从当年的400多到了当下的20000+，全面奔向大户型，纯改善；

　　同样主打大面积，价格相似，但枫林九溪的登记成绩还是差了不少，相比绿城丹桂苑，人数和购买意向还是差了很多；

　　配套上，虽然都是奥体核心位置，配套共享，但改善的市场，品牌的差异和竞争却愈发明显，中粮，绿城，龙翔的声量也转化为实际销量，枫林九溪则是不温不火，很多人想不明白；

　　也许改善要的不是单纯地段，而是品牌，产品，位置，配套的综合，甚至是二手房的话题热度，这些利于房价增值的，才是流量密码，买在枫林九溪的，心态则要平稳很多；

　　到底进场最早，占尽地利的九溪，房子盖得怎么样，看完今天的报告，你会更懂当下港务区的改善选择。

　　枫林九溪·蓝溪此次交付，统一从正对元朔大道的南门进入。小区大门挑高两层，为酒店式大堂，入口设计有超长雨棚；

　　立面为白色石材搭配黑色金属格栅，底部黑色石材基座，顶部黑色金属铝板，外观整体为现代简约风格。

　　小区主入口为时下流行的酒店式入户大堂，内部方正敞亮，安装有电子闸机供行人通过，小区实现人车分流，入户大堂面积不大，未设置常规的物业接待区及会客区。

　　大门入口处，设计了一组独立景观，为水景+灌木+乔木组合。流水潺潺，植被环抱，中部的景观石镌刻红色的“九溪”二字，非常吸睛。

　　大门沿街两侧设有底商，挑高两层，立面为白色石材，黑色基座，局部搭配棕色铝板和涂料，带有独立防雨棚和空调机位，底商暂未投入使用。

　　高层外立面裙楼部分采用白色石材搭配灰色质感涂料，上部采用灰色+白色质感涂料通刷，南北向每层楼均加入横向线条，使楼体的立体感有所提升。

　　侧立面同样为裙楼采用白色石材搭配灰色质感涂料，上部灰色质感涂料通刷。墙面线条勾缝清晰顺直，横向线条立体，弱化墙面的单调。

　　施工细节部分，石材部分干挂牢固，未见明显缺角，破损和裂纹；喷涂用料及做工尚可，未见刷痕、鼓包、破损等情况，偶见墙面有少量污染。

　　枫林九溪·蓝溪位于港务南路与杏渭路十字东北角，总占地70.95亩，共规划13栋住宅，均为17层小高层，总户数766户，容积率约2.5，绿化率约35%，楼间距30—43米，车位配比1:1.8。

　　从平面图来看，小区各楼栋错位排布，保证通风与采光，景观主要布局在南北主轴及宅间。

　　枫林九溪·蓝溪对于园林景观的营造，是下了功夫的，南北主轴的动线上，步移景异，精彩纷呈；

　　曲折蜿蜒的园路，茂密的林下空间，灵动的潺潺流水，精巧的铜制雕塑以及“若隐若现”的廊架等元素目不暇接，看点十足。

　　园区内，随处可见植被养护迹象；草坪鲜活翠绿，灌木、乔木种类繁多，园区绿量充足，畅游其间十分闲适。

　　从高处向南俯瞰，宅间景观一览无余，绿植环伺在楼宇四周，园中大乔林立，但宅间整体的植被覆盖率一般，即便在地面铺装上做了一些视觉上的弥补，但缺少绿植的点缀，还是太“空”。

　　南门主入口的景观，摒弃常规的平直园路，而是采用曲折蜿蜒的设计，增加视觉上的无限延伸；

　　道路两侧水景相伴，丛生朴树、樱花、鸡爪槭等多种乔木“迎”向路面，人置于其间，仿佛行走在桥上，又仿佛穿梭于林间，人与景的融入感非常自然。

　　穿过园路，视觉再次展开，绿植环抱之下，清澈而开阔的静水面，流水激石，泠泠作响的跌水水景，一草一木，一水一石都自有气韵，景观的气势在这里被一下抬了上来。

　　园区的中庭，延续了主入口景观的营造方式，穿过蜿蜒的小径，视觉由“收”到“放”，园路两侧潺潺叠水，植被堆叠，雕塑生动活泼，廊架若隐若现，由近及远，亦动亦静，游园的体验感非常丰富。

　　园区的草坪空间，栽种着丰富的苗木与灌木，乔木舒展飘逸，灌木饱满密实，景观层次分明，错落有致，现场可见养护。

　　美中不足，草坪平整度一般，局部有少量泛黄，后期养护跟上，景观的整体观感还能进一步提升。

　　人行步道部分，曲折蜿蜒，有曲径通幽的意境；园路两侧的灌木栽种密实，形态饱满，路面与灌木衔接过渡自然，融入感较好；乔木或“压”或“迎”向路面，林下空间的流动与渗透也不错。

　　园区内，有丰富的景观组团，由草坪+多层灌木+灌球+乔木组合而成。搭配上，灌木带栽种密实，但修剪的齐整度不够，少量灌木有枯黄、坏死等情况。

　　大中小乔分布其间，冠幅舒展飘逸，但在景观组团的整体搭配上，层次感和饱满度还有提升空间。

　　在树种选择上，有丛生朴树，海棠，鸡爪槭，银杏，桂花，五角枫，樱花，山杏，紫叶李，玉兰，国槐，石榴等多种植被穿插搭配。

　　灌木交付部分，园内常见灌木以冬青、日本女贞、金边黄杨、海桐、皋月杜鹃为主，部分搭配红叶石楠、金边黄杨、十大功劳、雀舌黄杨等，形成丰富的层次、色彩与种类。

　　灌木交付细节，整体栽种较为紧密，但修剪不够齐整，局部有枯黄和露土等情况。

　　草坪部分，园区草坪整体鲜活度尚可，局部有斑驳、枯黄等情况，平整度和厚实度一般。

　　草坪与地面软硬材质过渡部分，做有导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

　　地面铺装上，园区路面主要采用芝麻白+芝麻黑仿石砖跳铺，局部搭配彩色胶粘石跑道。

　　总体来说，砖石拼接处过渡自然，缝隙匀称，未见砖石有明显破损、裂纹等情况；胶粘石跑道铺设均匀，未见明显破损、鼓包、溢色等情况，园路整体卫生情况尚可。

　　围栏部分，小区四周采用金属栏杆围挡，带有电子围栏，内侧用灌木+乔木遮挡装饰。

　　园区内设有一处面积开阔的儿童区，地面为塑胶材质，场地上设有攀爬物，滑滑梯，沙坑，弹簧木马，黑板等多种娱乐设施，地面有跑道划线，还有跳方格等游戏区块。

　　器械活动场地设置在楼宇间，为胶粘石或仿石砖地面，器械的种类和数量不多，大概有三四种。

　　园区设有宠物乐园，四周装有围栏，场地内有草坪、跑道和一些攀爬、跳跃设施等等。

　　园区内设有多处休息区，一部分分布在廊架内，多数分布在楼宇前，有与景观一体的座椅，也有带小桌子、遮阳伞的休闲座椅。

　　垃圾分类台设置在园区角落，分类垃圾桶已放置到位，带防雨棚和独立下水，地面有埋地式拖把池。

　　此外，园区一侧还设有垃圾收集房，配有垃圾车，这里是分类垃圾桶的集中调配和清运处。

　　值得一提的是，园区内建有公共卫生间，内部照明充足，整洁卫生，坑位数量设置的也比较合理。

　　消防设施设置在景观中，为埋地式消防设施，地面标识牌清晰，颜色鲜明；天然气调压设备放置在草坪上，四周用围栏保护。

　　本次查验楼栋为小高层，总高17层2梯2户，公区部分包括户内大堂，户外大堂，电梯保护，楼顶实景四个部分。

　　高层户外大堂挑高两层，门头白色石材搭配灰色+咖色质感涂料，门前有台阶，左侧设有无障碍通道，门头整体观感中规中矩。

　　户内精装大堂，挑高一层，面积窄长。墙面、地面铺设瓷砖，顶部悬浮吊顶+灯带+筒灯，照明尚可。

　　电梯间挑高一层，地面铺设瓷砖，墙面采用木饰面包裹，顶部悬浮吊顶+筒灯+灯带，照明尚可。

　　电梯部分，品牌为奥的斯，左右双开门，可容纳13人，载重1000kg；电梯内设有高低两处按键区，比较人性化；电梯内采用木质包裹保护，卫生情况良好，照明一般。

　　平层公区电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部安装筒灯，电梯金色金属包边。

　　楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面观感粗糙，乳胶漆污染明显，灰尘较大，卫生情况一般。

　　楼顶部分，顶面为瓷砖地面，地面卫生情况一般，排烟，通风，排水等设施安装到位，此处仅实景展示。

　　该户型南北通透，南向四面宽，采光充足；主卧套房设计，私密性较好。不足是没有阳台，洗衣晾晒不便。

　　室内精装交付，智能锁，全屋壁纸，新风系统，客厅金属踢脚线，岩板+木饰面背景墙等安装到位。

　　厨房装标部分，烟机灶具和消毒柜为老板品牌；净水器为科勒品牌；抽拉龙头，香槟色地柜和白色吊柜全部做好，天然气表尚未安装。

　　卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为科勒；镜柜、五金、淋浴屏、暖风机都安装到位。

　　入户门的门框缺锁片，门扇上下缺密封条；户内门的门套缝宽，关闭松动，把手松动。

　　腻子缺损/不平，吊顶流坠/裂纹/掉皮，墙面基层裂纹。壁纸破损，拼接明显，鼓包开胶。

　　玄关柜侧板划痕/钉眼/污染，镜柜层板松动。过门石缺损，瓷砖空鼓，台面缺损等等。

　　枫林九溪·蓝溪整体验收下来，主要问题集中在裱糊工程，门窗工程，细木工程和饰面砖（板）工程等，精装房以观感和细节问题为主；

　　但像地漏盖打不开，门框缺锁片，镜柜灯不亮，门关闭不严，门把手松动等问题需及时处理，以免影响入住后的使用。

　　验房结束，验房师对每一处查验问题进行讲解，现场出具电子版报告，维修结束后，业主可以在2年内预约1次免费复验。

　　在港务已交付的小区里，全运村，城市主场，未来城市都获得了较好的评价，这其中除了房子本身外，更多的则是配套兑现和房价的上涨，枫林九溪作为奥体元老，交付上追平上述，位置也不输他人；

　　热度和声音的差别则是肉眼可见的，作为同属于奥体的C位，改善时代，品牌的分化已经非常大了，单吃位置的红利一去不返；

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